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【推荐】康家家园小区《业主大会议事规则》(草案)
作者:业主委员会    发布于:2019-12-21 17:20:28    文字:【】【】【

康家家园小区《业主大会议事规则》(草案)

 

(首届业主大会通过)

根据《中华人民民共和国物权法》、《陕西省物业管理条例》、《汉中市物业管理实施办法》及《业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规的规定,经本物业区域内业主大会表决通过,特制定本业主大会议事规则(以下简称:本规则)

本物业域内业主大会名称为:汉中康居家园小区业主大会,

物业管理区域为:

东临兴盛路、南临紫柏路

西临汪家山西巷、北临朱家营巷

本规则所称的“业主”应为:

1.不动产登记人;

2.购房合同买受人;

3.团购房(按一户一票计算)

4.房屋共有人的按一票算;

5.法人单位按一票计算。

因是汉中市“市本级保障性住房项目”小区,故本物业区域内违章建筑及有争议的建筑物,其面积不计入小区建筑面积。

第一章  总 则

第一条:本规则是本物业区域内全体业主在物业管理活动中,对业主大会议事方式、表决程序、业主投票权数确定方法、业主委员会成员资格和人数以及任期等事项做出约定的文件。

第二条:物业区域内业主大会(以下简称:业主大会)由本物业区域全体业主(以下简称:全体业主)组成,业主大会代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,促进广大业主合理、安全使用物业,维护本物业区域内的公共秩序,共同创造和谐、安宁、整洁、文明的居住环境。

第三条:业主应参与物业管理,行使自己的表决权和监督权,维护广大业主共同利益,业主委员会委员应当认真履行职责,不得玩忽职守、徇私舞弊,不得损害广大业主的合法权益。

第四条:本物业区域内,由业主大会选举产生业主委员会,业主委员会是业主大会的执行机构,向业主大会负责并报告工作,受业主大会和业主监督。

第五条:本物业区域召开业主大会会议,业主委员会会议,以及业主委员会任职期间,根据需要决定是否选聘具备相关专业知识及资质的律师事务所提供全程法律服务,保证相关事项程序及内容的合法性。

第六条:业主委员会任职期间,可以选聘具备相关专业知识及资质的会计事务所提供财务代记账服务,保证财务收支符合《会计准则》的要求。业主委员会任职期间,经20%以上业主提议,业主大会应当委托有资质的中介机构对相关财务收支进行审计,离职时必须审计。

财务、法律及审计服务费用纳入业主大会、业主委员会工作经费由小区公共收益支出。

第七条:本规则于20      日业主大会通过,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第二章  业主大会会议

第八条:业主大会会议由业主委员会负责组织召开,逾期不召开的按有关规定执行,首次业主大会会议由本次业主大会筹备组负责组织召开。

第九条:业主大会会议的召开应当遵循以下原则:

1.遵守法律法规、及相关规定;

2.坚持公开、公平、公正和民主协商;

3.维护小区的公共利益。

第十条:下列事项由业主共同决定:

1.制定、修改《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》

2.决定物业管理模式,选聘、续聘、解聘物业服务企业或者其他物业管理人;

3.决定物业服务合同的主要内容;

4.决定物业服务费用的调整;

5.决定专项维修资金的使用、续筹方案,并监督实施;

6.改建、重建建筑物及其附属设施;

7.选举、更换、罢免业主委员会组成人员,监督业主委员会的工作;

8.听取和审查业主委员会的工作报告,改变或撒销业主委员会不适当的决定;

9.审议、批准业主大会、业主委员会年度活动经费、预算方案及人员薪酬;

10.对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计;

11.制定、修改本物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的公共管理制度;

12.制定本物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、经营方案;

13.监督物业共有部分的使用和维护,督促业主、使用人遵守管理规约;

14.利用公共部位、共用设施设备进行经营的收益分配等事项;

15.确定本物业管理区域的划分、调整;

16.授权业主委员会或业主代表对本物业管理区域内涉及业主共同利益及其他重大事项提起民事、行政诉讼;

17.决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项;

18.法律、法规或者本规则规定的其他有关物业管理的职责决定前款第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主,且占总人数半数以上的业主同意。

第十一条:业主大会会议分为定期会议和临时会议,定期会议每年召开1次,于每年3月份召开。

有下列情形之一的,业主委员会应当及时召集业主大会临时会议:

1.经专有部分占建筑物总面积20%以上,且占总人数20%以上业主书面提议;

2.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

法律法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。业主委员会应当在组织召开业主大会会议15日前,将会议的议题、时间、地点、形式以及表决事项在物业管理区域内公告。召开业主大会会议,业主委员会应当于会议召开十五日前将会议内容书面告知辖区居民委员会。业主提议召集业主大会临时会议的,业主委员会应当核实提议人的业主身份。

第十二条:召开主大会会议可采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,具体会议形式由业主委员会(筹备组)确定,业主大会会议应当由本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数,且占总人数过半数以上的业主参加。

第十三条:业主大会会议采用集体讨论形式召开的,本业主大会选择以下第12种形式:

1.由全体业主参加业主大会会议。

2.由业主推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表以楼(或栋)为单位推选。

业主代表应在参加业主大会会议3日前,就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主;并将业主大会需投票表决的事项、业主赞同、反对及弃权的表决票,经业主本人签字后,在业主大会投票表决时如实反映。业主代表应当与所代表的业主保持密切联系,听取并向业主大会如实反映所代表的业主的意见和建议。

第十四条:业主大会会议采用书面征求意见形式召开的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告,业主有查阅相关资料的权利。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

第十五条:业主投票权数

1.确定业主投票权数,可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:

专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

建筑物总面积,按照前项的统计总和计算;

没有确权的面积和有争议的面积、违章面积不计入专有面积。

建设单位没有取得权属证的面积计入业主的专用面积(幼儿园、会所、车位、地下车位、人防车位、摊位等)

2.业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定业主人数和总人数:

业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算,建设单位尚未出售或虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算; 属于全体业主共有面积的,计入专有面积。

总人数按照前项的统计总和计算,一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人,业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。

业主的直系亲属(配偶、父母、子女、)可代业主行使表决权

第十六条:本业主大会会议可以采用以下形式进行表决:

1.设投票箱:在本物业管理区域内设投流动票箱和固定投票箱。

2.由选举小组或志愿者、第三方专业公司工作人员将选票送达业主。

3.业主大会会议表决采取记名投票的方式,经选举小组统计汇总并公布表决结果;

4.投票可以采用手机信息、微信、QQ、电子邮件等方式进行。

已送达的表决票,业主在规定的时间内不发表意见的,视为默认大多数业主的意见,计入大多数表决票数。

可委托第三方专业公司运用选举软件协助业主大会的表决、选举。

第十七条:鉴于本物业区域的实际情况,各业主同意下列情形之的,均为表决票已送达:

1.当面领取或送达,并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收;

2.按照业主提供的联系地址、通讯方式发送;

3.在小区显著位置,电梯门口张贴公告送达;

4.投入业主的信报箱或邮寄送达、公告送达、微信、电子邮件送达的,属于已送达票数,计入多数表决票意见。

第十八条:采用集体讨论或书面征求意见形式召开业主大会时,应按照公开计票的形式,将回收的业主表决票或者意见进行统计汇总。

第十九条:业主大会会议要件:

1.物业服务企业报告上年度工作;

2.业主委员会报告上年度工作;

3.物业服务企业代收的公用部位停车费、广告费、租赁费等属于全体业主的所得收益收付报告;

4.专项维修情况报告;

5.业主对以上内容及小区其他事宜可以发表意见或建议。

第二十条:召开业主大会会议应作书面记录并存档。

第二十一条:业主大会的决定应当以书面形式在物业区域内及时公告并告知居民委员会。

第二十二条:依照本规则通过的业主大会决定,对全体业主具有约束力,全体业主应当自觉遵守和执行。

第二十三条:因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的在解散前,业主大会、业主委员会应在物业所在地的区()物业管理行政主管部门、街道办事处指导监督下,做好业主共有财产的清算工作。业主大会解散前,业主共有财产清算结束后30日内,业主委员会应按照规定向有关部门办理业主大会注销、业主大会和业主委员会印章注销等手续,并将保管的其他档案资料移交本物业管理区域所在地街道办事处。

第三章   业主委员会

第二十四条:业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主大会和业主监督,业主委员会履行以下职责:

执行业主大会的决定和决议;

1.召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

4.监督管理业主共有收益;

5.监督管理规约、物业管理制度的实施;

6.审核需要业主分摊的费用;

7.督促业主按照交纳物业服务费及其他相关费用;

8.组织续筹和监督使用住宅专项维修资金;

9.调解物业使用纠纷;

11.业主大会授权业主委员会代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼;业主大会授权业主委员会对下列事项但不限于下列事项,代表全体业主(可委托专业律师)提起仲裁、诉讼,行政申请、复议,调解、和解。

*  公共停车场/位(含占道车位)的出租收益;、物业管理区域场地停车费,无权属证的地下车位、防空设施改造的车位收入

*  广告收益(含电梯、走廊、小区道路以及墙面广告、楼顶等公共部分的广告收入);

*  小区公共文体、娱乐设施设备经营收益(如幼儿园、托儿所、泳池、健身房、会所等);

*  追讨建设单位及物业公司涉及小区物业管理用房,物业管理用房经营收益、商业经营收入;

*  临时摊位、场地租赁费;场地经营收入

*  商户的进场费(如对通讯营运商、纯净水公司、垃圾回收商贩收费);

*  就公共设施设备损毁的有关赔偿等;

*  对开发商未经验收或验收不合格和小区公共区域的地面、设备设施、地下水道、水管、地下室漏水,电线电缆、水井水盖、房顶漏水、消防设施配置、质量未达国家要求的标准纠纷

*  开发商未达到购房合同规定的验收标准,物业公司未达到物业合同规定的服务标准的纠纷

*  对召开业主大会法律程序纠纷,对政府主管部门和开发商、物业公司、业主及相关单位和个人提起行政诉讼;

*  和小区业主经济利益、所有权、管理权、表决权相关的各项权利、权益有关的纠纷;

*  法律赋予的权利和与小区业主权利有关的其它事项;

本规则经业主大会表决通过之日,视为业主大会授权生效,此后业主委员会的诉讼、仲裁、行政申请、行政复议、调解、和解,均为业主大会授权业主委员会行施该项权利。

12.业主大会赋予的其他职责;

第二十五条:业主委员会会议应当按下列规则召开。

1.业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集,主任丧失业主委员会委员资格不能履行职责时,由排序在先的副主任召集;

2.经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当在7日内召开业主委员会会议,业主委员会主任副主任无正当理由不召集的,由区街道办事处或由业主监督委员会指定其他委员召集;

3.除紧急情况需立即召开业主委员会的情形外,业主委员会应前7日将会议通知及有关材料送达每位委员;

4.讨论、决定物业管理公共事项的,应于会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置张贴公告,全面告知业主大会会议议程,内容及其影响,充分听取业主的意见和建议。

5.业主委员会会议应当有过半数有表决权的委员出席,做出的决定须经全体有表决权的委员半数以上签名同意;

6.业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议做出的决议应由出席会议的委员签字。

7.业主委员会在决议做出之日起7日内,以书面形式在物业管理区域内显著位置公告,接受业主的查询和监督。

8.业主委员会会议采用民主集中制,少数服从多数的原则做出决议,业主委员会的正式委员具有同等表决权。

9.业主委员会逾期30日不召集业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处责令其限期组织召开,逾期仍未组织召开的,由街道办事处组织召开。

第二十六条:业主委员会应当建立工作档案,并指定特定的一名业主委员会委员保管。工作档案包括以下内容:

1.物业管理区域内的物业资料;

2.管理规约、业主大会议事规则;

3.各类会议记录、纪要;

4.业主委员会、业主大会做出的决议、决定;

5.业主大会设立备案及各届业委会名单;

6.业主名册及联系方式

7.物业服务合同;

8.收发文件;

9.业主和使用人的提议、书面意见、建议书;

10.专项维修资金筹集和使用账目;

11.公共收益的收支账目;

12.业主大会和业主委员会工作经费的支出账目;

13.业主大会和业主委员会印章使用记录;

14.其他有关材料。

上述工作档案遗失的,由档案保管人承担责任,造成经济损失或不良影响的,依法追究档案保管人的相应责任。

第二十七条:业主委员会委员应应符合下列条件:

1.具有完全民事行为能力;

2.遵守国家有关法律、法规;

3.履行业主义务,未拖欠专项维修资金未恶意拖欠物业服务费;

4.本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业、建设单位任职;

5.遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

6.热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定的公信力和组织能力;

7.具备必要的工作时间;

8.不得有损坏房屋承重结构、违法建设,破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为。

第二十八条:业主委员会委员应履行下列职责:

1.参加业主委员会会议;

2.参与业主委员会有关事项的决策;

3.参与制订业主委员会工作计划和实施方案;

4.参与制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度;

5.参与研究、论证、协调解决本建筑区划内物业管理实施工作中的问题;

6.密切联系业主,广泛了解本物业管理区域内物业管理动态情况和问题,向业主委员会或者通过业主委员会,向业主大会反映业主的意见和建议;

7.承担业主委员会布置的专项工作;

8.执行业主大会、业主委员会的决定,完成业主委员会交办的工作;

9.参加由区街道办事处组织的业务培训及会议。

第二十九条:业主委员会委员不得有下列行为:

1.拒不执行业主大会决定;

2.转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

3.擅自使用业主大会印章;

4.打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人;

5.未经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意,与物业服务企业签订物业服务合同;

6.擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益,侵占业主共有财产;

7.违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

8.业主委员会委员有本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业、建设单位任职的;

9.因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

10.因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

11.被判处刑罚的;

12.破坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为;

13.违反第二十七条的行为。

第三十条:业主委员会委员有下列情况之一的,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:

1.不履行业主委员会委员职责或者无故连续三次缺席业主委员会会议的;

2.不履行业主义务,不遵守管理规约,情节严重且拒不改正的;

3.向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;

4.违反本规则第二十九条的规定的;

5.其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主大会罢免业主委员会委员须经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主,且占总人数半数以上的业主同意。业主委员会接受业主大会委托决定罢免委员。

第三十一条:业主委员会主任资格终止的,由业主委员会委员推选一名副主任任主任;副主任资格终止的,由业主委员会委员从委员中推选副主任;委员空缺或资格终止的,由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会委员发生变更的,业主委员会应于15日内向区物业行政主管部门和区街道办事处备案,并在物业管理区域内公告组成人员的变更情况业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

第三十二条:本物业区域业主委员会人数为14(3名候补委员),任期为35年(首届5年)。

业主委员会设主任1名,副主任4名,由业主委员会全体委员14(3名候补委员)推举产生主任委员,也可由主任委员提名副主任委员并经三分之二以上委员同意。

第三十三条:业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足业主委员会委员缺额,由候补委员按照得票顺序自动补足;候补委员名额用完,且缺额人数达到委员总数1/2的,应在30日内召开临时业主大会会议,重新选举产生业主委员会,业主委员会委员补足后,应及时办理变更备案手续。

第三十四条:业主委员会应当定期向业主公布下列情况和资料:

1.《管理规约》、《业主大会议事规则》;

2.业主大会和业主委员会的决定;

3.物业服务合同;

4.住宅专项维修资金的筹集、使用明细;

5.共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况;

6.占用业主共有道路、场地设置车位、车库的使用和经营收支情况;

7.业主大会和业主委员会工作经费的收支明细;

8.其他应当向业主公开的资料。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。无法答复的应记录上会讨论解决。

第三十五条:业主委员会的换届。

业主委员会任期届满的三个月前准备换届并组成换届筹备组,由换届筹备组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会,业主委员会应当在其任期届满前两个月提出换届筹备组人选名单,换届筹备组,并在物业管理区域内公示,业主在15日内未提出异议的,换届筹备组按照公示人员名单成立;半数以上的业主提出异议的由业主委员会重新提出人选名单。

第三十六条:业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单,差额比例不低于20%,并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选,业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会,业主委员会任期届满未完成换届选举的, 应报告街道办事处组织或者监督业主委员会组织换届选举。

第三十七条:换届筹备组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得召开业主大会对下列事项做出决定:

1.选聘、解聘物业服务企业;

2.除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项;

3.其他重大事项。

第三十八条:业主委员会应当建立健全印章管理规定,并指定特定的一名业主委员会委员保管印章。

使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定,加盖印章的材料须按规定存档。

第三十九条:未经业主大会会议决定、业主委员会会议决定而使用业主大会、业主委员会印章的,首先由印章保管人承担责任,其他有关责任人,根据过错程度承担相应责任。

第四十条:新一届业主委员会产生后10日内,原业主委员会、业主委员会委员应当将其保管的档案资料、业主委员会印章,以及其他属于业主大会所有的财物、资料移交给新一届业主委员会;拒不移交的,其他业主委员会委员可以请求辖区公安派出所协助移交。同时可在人民法院进行诉讼。

第四十一条:业主大会、业主委员会印章遗失的,业主委员会应在发现遗失后3日内在《汉中日报》、《华商报》等媒体上刊登遗失声明,并按《社会团体印章管理规定》的相关规定重新申请刻制印章。违反上述规定,造成经济损失或不良影响的,由印章遗失责任人承担相应的责任。

第四十二条:业主委员会印章应按照以下规定使用

1.在业主委员会任期内使用;

2.从事本物业区域内物业管理活动并经业主委员会过半数签字同意方可使用,如经业主大会授权与物业服务机构签订物业服务合同、使用专项维修资金等情形。

3.业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管印章交回业主委员会,逾期不交回印章的,由新一届业主委员会请求街道办事处责令交回,造成损失的,依法承担赔偿责任;

4.未按规定使用印章,造成损失的由印章使用人承担责任。

第四十三条

(一)业主委员会办公经费。

1.业主委员会委员、候补委员的工作报酬由业主大会决定。

2.业主委员会办公经费的项目范围为:

业主委员会委员通讯及交通补贴等参照当地市场行情予以发放。办公设备购置费、法律、会计及审计等中介机构服务费,上述办公经费的支出按年在业主大会上报告并公布,接受业主监督,经费来源采用以下方式解决:

3.从共用部位、共用设施设备经营收益提取,如有盈余,则转入下年度经费业主委员会的经费收支账目由特定的一名业主委员会委员记录、管理,负责与代账会计对接工作;及时在物业区域内公布由会计事务所出具的年度(以自然年为单位)审计报告,接受业主的监督。

上述费用经业主委员会主任及2/3以上的业主委员会委员签字方可核销。

第四章    附则

第四十四条:本规则的修订、补充,应当经业主大会会议表决通过未尽事项由业主大会会议协商确定,经业主大会会议通过后,作为本规则的组成部分。

第四十五条:本规则由业主大会会议解释。本规则与现行法律法规相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其他条款的效力。

第四十六条:本规则业主委员会保存5份,物业所在地的区物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会、业主、物业服务企业各1份。

 

汉台区康居家园小区业主大会

                                  

                           二○一九年十二月十九日

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